房地产策划模式比较及全程策划内涵

概要：玉蟾楼：198 60平米 配套商业：800平米 防空地下室：1200平米 架空层：3470平米 E、 容积率：2.49 F、 绿化率：33% G、 建筑密度： H、 总户数：565户 I、 车位数：221个 其中：地上车位：41个 架空层及地下车位：180个 J、 自行车位：1120辆 K、 车位占总户数比例：39.1% 3、项目规划 从以下四个方面分析： A、 小区整体风格 金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点： 在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即： · 一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。 · 以三个建筑组团为核心，1区的“玉蟾楼”，由四栋13层住宅围合而成；2区“紫鑫阁”，由三栋T字形住宅联体而成；3区“紫蝶苑”，由三栋住宅以欧式柱廊作弧形拼接而成。 · 对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。 B、 建筑风格 顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。 · 在立面造型上，

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玉蟾楼：198

60平米 
配套商业：800平米 
防空地下室：1200平米 
架空层：3470平米 
E、 容积率：2.49 
F、 绿化率：33% 
G、 建筑密度： 
H、 总户数：565户 
I、 车位数：221个 
其中：地上车位：41个 
架空层及地下车位：180个 
J、 自行车位：1120辆 
K、 车位占总户数比例：39.1% 

3、项目规划 
从以下四个方面分析： 
A、 小区整体风格 
金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点： 
在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即： 
· 一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。 
· 以三个建筑组团为核心，1区的“玉蟾楼”，由四栋13层住宅围合而成；2区“紫鑫阁”，由三栋T字形住宅联体而成；3区“紫蝶苑”，由三栋住宅以欧式柱廊作弧形拼接而成。 
· 对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。 
B、 建筑风格 
顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。 
· 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。 
· 小区轮廓设计上，12-18层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。 
C、 小区配套（略） 

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D、 小区环境 
小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。 
整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。 

4、户型指标 
金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以75-105平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下： 
A、 按户型分 
户型 一室一厅 两室两厅 三室两厅 复式 
套数 89 228 213 35 
比例 15.8% 40% 37.7% 6.5% 
B、 按形式分（略） 
C、 按面积分（略） 


◆ 第三段：如何对区域市场走势作出分析？ 

房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。 
以下工作是非做不可的。 
（一）当地房地产市场总体回顾与展望 
（二）当地住宅市场走势分析 
（三）项目所在城市区域住宅市场走势分析 
（四）项目邻近地段住宅市场分析 

（一）深圳市房地产市场总体回顾与展望 
1、1997年回顾（略） 
2、1998年展望（略） 
3、结论： 
1997年深圳市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。 
1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。 

（二）深圳市住宅市场走势分析 
1、市场供求关系（略） 
2、价格走势（略） 
3、结论 
1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。 
商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。 

（三）南山区住宅市场走势分析 
1、回顾与展望（略） 
2、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性 
南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场： 
(1) 区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。由于具微利房的特征，将来基本的市政设施会有配套。 
(2) 区域二：北环大道以内，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域，其市场地价较高，商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。 
(3) 区域三：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。 
(4) 区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐全方便。 
(5) 区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观，是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价位相对较低。 
3、结论 
在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素，发展较罗湖区、福田区滞后，到目前，商品住宅价格要比前者低能0-40%。 
深圳市中心区的西移，南山区西部建设的加速，为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为南山区房地产，尤其是商品住宅市场提供了契机。 

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