房地产策划模式比较及全程策划内涵

概要：8、物业管理 引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。物业管理的3： 11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对项目的价值提升空间在1000元以上。 9、结论 以上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出20元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚160元，如果在几个主要项目上做足功夫，则可使每平方的价值上升至5000元以上。 ◆ 第六段：如何进行项目投资估算？ 序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注 1 土地征用及拆迁费 6993.47 1100 2 前期工程费 330 52 3 建安工程费 14012.37 2204 4 前期费用 350 55 5 公共配套设施费 330& nbsp;51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 6 不可预见费 490.1 77 按总成本2%计 7 期间费用 2161.62 340 管理费 80 财务费用 60 按2000万元贷款,2年期

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8、物业管理 
引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。物业管理的3： 11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对项目的价值提升空间在1000元以上。 

9、结论 
以上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出20元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚160元，如果在几个主要项目上做足功夫，则可使每平方的价值上升至5000元以上。 


◆ 第六段：如何进行项目投资估算？ 

序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注 
1 土地征用及拆迁费 6993.47 1100 
2 前期工程费 330 52 
3 建安工程费 14012.37 2204 
4 前期费用 350 55 
5 公共配套设施费 330&

nbsp;51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 
6 不可预见费 490.1 77 按总成本2%计 
7 期间费用 2161.62 340 
管理费 80 
财务费用 60 按2000万元贷款,2年期限计 
销售费用 200 
8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提 
9 合计 24994.98 3931.5 


◆ 第七段：如何进行财务评定？ 

1、利润预测 
销售平均价格：4660元/平方米 
（入市价格：4300元/平方米） 
（全部销售实现价格：6000元/平方米） 
单位成本：3931.5元/平方米 
可售面积：63577平方米 
销售收入：29245.42元 
税前利润：4250.44元 
税前利润率：4250.44÷24994.98=17% 

2、其他（略） 

◆ 第八段：如何进行项目敏感性分析？ 

1、盈亏平衡点分析 
盈亏平衡分析预测表 
序号 总投资（万元） 金额（万元） 
1 土地费用 6993.47 
2 管理费 508.62 
3 配套费 330 
网球场 70 
绿化小品及环艺 100 
会所 100 
保安监控及围栏 60 
4 固定成本合计 7932.09 
5 单位固定成本（元/平方米） 1231.91 
6 总变动成本 17062.89 
7 单位变动成本（元/平方米） 2683.81 

其中： 
A、盈亏平衡点（保本销售量）=固定成本÷（销售单价-单位变动成本） 
=79320900÷（4600-2683.81）=41395.11平米 
B、保本销售额=销售单价×A=19041.75万元 

2、成本变动对利润的影响 
计划平均成本为3931.5元。在销售景观与销售量不变的情况下，单位成本每增加100元，即比计划成本提高2.54%，则利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即单位成本每增加1%，将导致利润减少5.71%。 

3、销售价格变动对利润的影响 
计划平均售价为4600元，若平均售价降低100元，即降低2.17%，在成本不变的情况下，利润将减少635.77万元，比计划利润降低14.5%。即平均售价每降低成本1%，将导致利润减少6.77%。 

当期市场需求的衡量 
营销主管通常得估计市场总需求、区域市场需求及实际销售额的占有率。 
一、估计市场总需求 
市场总需求的定义为：产品的市场总需求指在特定的产业销售力量组合与水平，特定时期、特定地区及特定营销环境的特定顾客群的产品购买总量。 
即使不支出任何费用来刺激需求也会有的基本销售额，我们称为最低市场需求。当营销支出高到某一水平时，已无法刺激需求水平再上一层，这就是市场需求的上限，称为市场潜量。 
市场潜量与最低市场需求的差距，代表需求的营销敏感性。 
二、估计区域市场需求 
所有的公司都需考虑如何选择最佳的市场区域，并以最适当的方式将营销预算分配到这些区域，因此有必要估计各个地区的市场潜量。 
（一）市场累加法 
市场累加法必须找出每一市场内所有的潜在顾客，然后估计他们可能的购买数量。 
（二）市场因素指数法 
最普遍的方法是找出与区域市场潜量有关的市场因素，综合成一种加权指数，购买力指数就是其中的著名例子。 
三、估计实际销售额与市场占有率 


第三段：房地产项目可行性研究范本 
商住项目可行性研究报告目录 

1.0项目的基本情况 
1.1项目背景 
1.2项目主办单位简介 
1.3

《房地产策划模式比较及全程策划内涵(第5页)》出自：www.88haoxue.com
www.88haoxue.com 主办单位之合作意向 
1.4可行性研究的主要技术经济指标 
2.0项目投资环境和市场研究 
2.1广州市概况及经济发展基本情况 
2.2广州市房地产发展及市场的基本概况 
2.2.1房地产开发企业发展较快 
2.2.2房地产开发工作量迅速增加 
2.2.3商品房的销售量不断提高 
2.2.4房地产开发企业经营效益显著 
2.2.5对广州房地产市场的展望 
2.3利用外资开发的法律依据 
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况 
2.4.1供应情况 
2.4.2需求情况 
2.4.3物业出租情况 
2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析 
2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议 
3.0项目开发及技术设计方案的分析 

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