房地产策划模式比较及全程策划内涵

概要：南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将存在，但随着南山区西部建设的加快，以及发展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。&nbs p;（四）金麒麟项目邻近地段住宅市场分析 1、区位特点：如上（三）2.所述 2、个盘素质 金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料： (1) 佳鹏大厦 A、 位置：深南大道边，在该地块的西南方向。 B、 性质：高层集合型大厦，5层以上是住宅，5层以下为商业用途。 C、 价格：起价5000元/平方米（第5层价），每上升一层加80元/平方米。 其它（略） 3、结论 金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。 ◆ 第四段：如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析？ “第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好

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南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将存在，但随着南山区西部建设的加快，以及发展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。&nbs

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（四）金麒麟项目邻近地段住宅市场分析 
1、区位特点：如上（三）2.所述 
2、个盘素质 
金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料： 
(1) 佳鹏大厦 
A、 位置：深南大道边，在该地块的西南方向。 
B、 性质：高层集合型大厦，5层以上是住宅，5层以下为商业用途。 
C、 价格：起价5000元/平方米（第5层价），每上升一层加80元/平方米。 
其它（略） 
3、结论 
金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。 
◆ 第四段：如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析？ 

“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。 

（一）土地价值 
一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下： 
1、土地性质综述： 
项目面积：约23689平方米，地形整体条件较完备，部分用地上原有厂房建筑，实际上满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件；除规划中二期工程部分有两个大坑之外，土地绝大部分平整。总之，地块属较理想的建筑用地。 
2、地块周围景观 
(1) 自然景观 
A、前方景观（东方） 
该方向上，因有一高压输电线路沿麒麒路架设，使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此，该方向远景虽有景观，但视线不佳；近景虽林中有水，但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。 
B、后方景观（西方） 
后方景观，虽然因紧临的几个小区开发未完成，近景尚为未知数；但远景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色，稍近处则为玉泉花圃；景色层次分明，就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象，如视点在8层以上，还可看到左后方（西北方）的中山公园的山景。 
C、左方景观（北方）（略） 
D、右方景观（南方）（略） 
(2) 人文、历史景观 
A、人文、历史景观（略） 
B、历史古迹，人文景观（略） 
(3) 景观综述 
从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受

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外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等，直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹，以及宗教景观──天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。 
3、环境、污染情况 
(1) 水、空气、土地污染情况： 
地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。 
(2) 噪音污染（略） 
(3) 社会治安状况（略） 
4、地块周围的交通条件 
环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。 
5、配套设施 
(1) 菜市场（略） 
(2) 商店、购物中心（略） 
(3) 小学（略） 
(4) 中学（略） 
(5) 医院（略） 
(6) 体育娱乐场所（略） 
(7) 银行、邮局、酒店（略） 
6、近邻的周边楼盘情况 
见第三段（三）。 

（二）项目地块的优劣势分析 
1、地理条件分析 
就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下： 
S（优势） W（劣势） 
“七能”+交通 景观+拆迁费 
购物 娱乐+银行、邮局 
污染 

O（机会） T（威胁） 
1、掌握“前海”、“玉泉”的详细情况， 直接对手 
在设计风格、入市机会等避开对手； 前海花园 
2、概念、环艺设计弱化景观劣势、降低 玉泉花园 
噪音影响。 

从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如交通、购物、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素（污染、景观）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就金麒麟项目的开发、投资而言，未来开发营销工作，只要注意威胁（T）因素，把握机会（O）因素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。 
2、环临竞争楼盘对比 
从环临地块的7个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅（最高8层），价格均不超过3500元/平方米，与地块直连的两楼盘售价最低仅为2200元/平方米。 

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